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Projektgebiet

Das Projekt stellt eine Stadtumbaumaßnahme im Herzen der Troisdorfer Innenstadt dar und betrifft den Standort des ehemaligen Bürgerhauses zwischen dem Wilhelm-Hamacher-Platz und der Straße "Am Bürgerhaus".

Anlass der Planung

Die Untersuchungen zur Situation des Einzelhandels in der Innenstadt hatten 2006 und 2010 gezeigt, dass die Troisdorfer City starken regionalen Konkurrenzeinflüssen ausgesetzt ist. Im Wettbewerb mit zwei Oberzentren in einem Umkreis von 10 bis 20 km und zwei starken Mittelstädten, deren Zentren in einem Entfernungsradius von 3,5 bis 4,5 km von der Troisdorfer Innenstadt entfernt liegen, wird der Einzugsbereich der Troisdorfer Innenstadt in erheblichem Maße von konkurrierenden Einzugsbereichen starker Standorte überlagert. Um den Bürgerinnen und Bürgern der größten Stadt des Rhein-Sieg-Kreises in ihrer eigenen Stadt ein adäquates Einkaufsangebot zu erhalten, empfiehlt das 2010 fortgeschriebene Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept, die Entwicklungsmöglichkeiten für eine moderne Einkaufspassage zu ergreifen.

Ziele der Planung

Mit einer neuen Einkaufspassage - der heute erfolgreichsten Angebotsform im Einzelhandel - sollte die bestehende Verkaufsfläche in der Innenstadt von ca. 30.000 qm zur Attraktivierung der Innenstadt angemessen erweitert werden. Als Standort für ein neues Einkaufszentrum wurde 2007 zunächst die seinerzeitige Entwicklungsfläche Kaiserstraße gegenüber dem heutigen Rathaus diskutiert. Die ehemals gewerblich genutzte Fläche stand zur Umnutzung an, ist von der Fußgängerzone allerdings rd. 1 km entfernt. Hier war zunächst eine Verkaufsfläche von 25.000 qm von Investorenseite angefragt. Standort und Größe hätten jedoch über Troisdorf hinaus kritische Auswirkungen gehabt. Für die Troisdorfer Innenstadt selbst wäre ein Verdrängungswettbewerb zwischen dem neuen Standort und der gewachsenen Troisdorfer City zu befürchten gewesen, die dort bis zu 10.000 qm Verkaufsfläche in Frage gestellt hätten. Diese Planungsalternative wurde deshalb nach intensiver kommunalpolitischer Beratung nicht weiterverfolgt. Ziel der Planung war danach, an einem in die Fußgängerzone integrierten Standort ein Impulsprojekt zu entwickeln. Da aber auch bei einer reduzierten Größe in zentral integrierter Lage keine Freiflächenpotenziale verfügbar waren, ließ sich die neue innerstädtische Einkaufspassage nur als Stadtumbaumaßnahme realisieren.

Städtebauliches Planungskonzept

Nach Prüfung aller Standortalternativen wies ein neuer Verkaufsflächenschwerpunkt am Standort des heutigen Bürgerhauses die größten Vorzüge auf. Am Wilhelm-Hamacher-Platz gegenüber dem Bürgerhaus befanden sich bisher nur wenige kleinere Geschäfte. Der Platz war daher kaum belebt. Das dahinter liegende Kaufland-Warenhaus wurde von der Hauptfußgängerachse der Kölner Straße nicht mehr wahrgenommen und war nur eingeschränkt in das Einkaufs-Geschehen der Innenstadt eingebunden. Da das Bürgerhaus ohnehin sanierungsbedürftig war und nur bedingt als Veranstaltungsstätte den gewandelten Anforderungen multifunktionaler Nutzungen angepasst werden konnte, stellte sich ein Abbruch als realistische Option dar, die von der Stadt im Sinne aktiver Entwicklungsplanung genutzt wurde. Ziel der Planung war es, das Bürgerhaus durch eine neue Stadthalle gegenüber vom Rathaus in der Kölner Straße zu ersetzen. Am bisherigen Standort des Bürgerhauses sollte der dominierende zweipolige Charakter der Fußgängerzone zwischen City-Center und Forum Troisdorf zu einer stärkeren dreipoligen Orientierung weiterentwickelt werden. Die neue Einkaufspassage hat dabei die Funktion eines Trittsteines zwischen Kölner Straße und dem Kaufland-Warenhaus. Um tatsächlichen einen Rundlauf zwischen den drei Polen in Gang zu setzen, bedarf es jedoch attraktiver Geschäfte an den Einkaufsschwerpunkten. So war es unverzichtbares Ziel der Planung, die neue Einkaufspassage mit attraktiven Ankermietern zu besetzten und dies vor dem Projektstart mit dem Investor vertraglich zu vereinbaren.

Das städtebauliche Konzept sah vor, anstelle des Bürgerhauses unter Einbeziehung und Umbau der vorhandenen Tiefgarage einen zweigeschossigen Baukörper mit einer Verkaufsfläche von zusammen rd. 7.000 qm zu errichten. Für über die Hälfte der Verkaufsfläche bestand eine Bindung für drei große neue Fachgeschäfte, die bisher in Troisdorf noch nicht ansässig waren. Die Ladenflächen werden durch eine innere Ladenpassage erschlossen, die vom Wilhelm-Hamacher-Platz zum Kaufland-Warenhaus führt. Richtung Bahnhof erhielt das Gebäude einen weiteren Zugang, sodass für alle wichtigen Wegebeziehungen Eingänge geschaffen wurden.

Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes T 89, Blatt 10 am 10.02.2009 wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Projekt geschaffen. Im Anschluss an das Bebauungsplanverfahren erfolgte ein europaweiter Investorenwettbewerb. In einem mehrstufigen Verfahren legten zwei Investoren konkurrierend für alternative Projektvorentwürfe Angebote vor. Mit Beschluss vom 30.06.2009 entschied sich der Rat der Stadt Troisdorf für die Annahme des Projektangebotes der Unternehmensgruppe Procom, die den Vorzug vor dem Projektangebot der HBB Unternehmensgruppe erhielt. Im Rahmen der weiteren Vorbereitung des Projektes hatte Procom mit der unterlegenen Unternehmensgruppe HBB zur Umsetzung ihres Investorenvertrages einen Kooperationsvertrag geschlossen. Die Stadt Troisdorf hatte als Vertragspartei diesem Zusammenschluss der Investoren auf der Grundlage von Ratsbeschlüssen zugestimmt und die ursprünglich vertraglich vereinbarten Rücktrittsfristen verlängert, da die Suche nach attraktiven Mietern noch nicht abgeschlossen war. Ebenso erklärte sich der Rat einverstanden, die architektonische Ausgestaltung des Projektes am Entwurf der HBB Unternehmensgruppe auszurichten. Seit Oktober 2011 wurden vertragsgemäß attraktive Mieter aus den Sortimenten Unterhaltungselektronik, Schuhe und Bekleidung an das Projekt gebunden. Die Umsetzung erfolgte nunmehr allein durch die Unternehmensgruppe HBB. Mit dem Abbruch des Bürgerhauses startete im April 2012 die eigentliche Bauphase, die im November 2013 endete.

Unter dem Namen Galerie Troisdorf ist die Einkaufspassage am 07.11.2013 eröffnet worden.