Bereiche ohne Bebauungsplan

„Unbeplanter Innenbereich“ (§ 34 BauGB)

Größere Neubaugebiete werden heute fast ausschließlich auf Basis eines Bebauungsplans erschlossen.

Bereits bebaute Gebiete sind dagegen häufiger „unbeplant“, also ohne Bebauungsplan bebaut worden. In solchen Gebieten müssen sich Neu- und Umbauten nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in ihre Umgebung einfügen.

Dies gilt nicht nur für die Größe (z. B. Höhe, Kubatur oder Grundfläche), sondern auch für die Nutzungsart (z.B. Wohnen, Mischnutzung).

Außenbereich (§ 35 BauGB)

Als Außenbereich im planungsrechtlichen Sinne werden Bereiche verstanden, die weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch im „unbeplanten Innenbereich“ liegen. Der Außenbereich soll grundsätzlich von jeglicher Bebauung freigehalten werden. Hier können Sie nur in Ausnahmefällen mit einer Baugenehmigung rechnen.

Zulässig sind, unter bestimmten Voraussetzungen, land- und forstwirtschaftliche Bauvorhaben und weitere – im § 35 des Baugesetzbuchs (BauGB) aufgezählte – Vorhaben. Sonstige Vorhaben können zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Zu den „öffentlichen Belangen“ zählen u.a.

• Natur- und Landschaftsschutz,
• Gewässerschutz und die
• Darstellung des Flächennutzungsplans.

Eingriffsregelung bei Natur- und Landschaftsschutzgebiete betreffenden Bauvorhaben

Bei im Außenbereich zulässigen Bauvorhaben wird in Bauvoranfrage- bzw. Bauantragsverfahren der Umfang des Eingriffs in die Landschaft vom Amt für Umwelt- und Naturschutz des Rhein-Sieg-Kreises als Untere Landschaftsbehörde ermittelt und von dort eine geeignete Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme benannt.

Weite Teile des Troisdorfer Stadtgebiets außerhalb der zusammenhängend bebauten Flächen stehen unter Landschafts-, teilweise sogar unter Naturschutz. Dort sind Bauvorhaben in der Regel unzulässig, im Landschaftsschutzgebiet können sie unter bestimmten Voraussetzungen – z.B. bei vorhandener Bebauung - im Wege einer Ausnahmegenehmigung zugelassen werden.