Rechtliche Grundlagen
Rechtliche Grundlagen
Für Planung und Bau Ihres Gebäudes gibt es verschiedene rechtliche Rahmenbedingungen, die teils auf Bundes-, Landes- und kommunalem Recht beruhen.
Deshalb können für Ihr Bauvorhaben andere Regelungen gelten als in ähnlichen Bereichen, manchmal schon in der unmittelbaren Nachbarschaft zu Ihrem Baugrundstück.
Zunächst einmal gibt es Rahmenbedingungen zu Art und Maß (was und wie viel) der Bebauung, die entweder in einem Bebauungsplan festgelegt oder aus der Umgebung abgeleitet werden.
Weiter hat die Stadt Troisdorf die Möglichkeit, durch Satzung verbindliche Aussagen zum Beispiel zur Gestaltung, dem Erhalt bestimmter Gebäude, dem Baumschutz oder zur Abgrenzung des Innenbereichs, in dem gebaut werden darf, gegenüber dem Außenbereich, zu machen.
Landesrechtliche Vorschriften (z. B. die Bauordnung NRW) regeln eher die Umsetzung der Planung, also wie gebaut werden muss. Dazu gehören z.B. Abstandsflächen zu angrenzenden Grundstücken oder Gebäuden, der Brandschutz und auch der Denkmalschutz mit ihren Folgen für die Planung.
Abstandsflächen
Abstandsflächen sind Flächen, die vor oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden.
Die Abstandsflächen dienen der Sicherheit der Gebäude, um die Ausbreitung von Bränden zu verhindern. Darüber hinaus sollen sie auch eine ausreichende Belichtung sicherstellen. Dementsprechend gelten für Baugebiete verschiedene, auf die jeweilige Nutzungsart abgestimmte Abstandsflächenregeln.
In der Regel ist ein Mindestmaß von 3 Metern einzuhalten. In den Abstandsflächen sind Stellplätze und Garagen sowie Gebäude, die als Gewächshaus oder zu Abstellzwecken genutzt werden, bis zu einer gewissen Größe erlaubt, soweit ein Bebauungsplan sie nicht ausdrücklich ausschließt.
Ist Ihrerseits die Inanspruchnahme der Abstandsflächen zum Zwecke der Bebauung beabsichtigt, sollten Sie hierfür zur Vermeidung unnötiger Kosten schon im Vorfeld die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit über die Bauberatung des Bauordnungsamtes abklären.
Stellplätze
Da durch einen Neu- oder Umbau oder aufgrund einer Nutzungsänderung oft zusätzlicher Verkehr anfällt, muss eine entsprechende Anzahl von Parkplätzen für Autos und bei Wohngebäuden über Einfamilienhausgröße auch für Fahrräder nachgewiesen werden, die so genannten „notwendigen Stellplätze“.
Die Anzahl der Autostellplätze wird meist nach der Nutzfläche, für Wohngebäude aber nach der Anzahl der Wohneinheiten (je ein Stellplatz pro Wohnung) ermittelt.
Eine Sonderregelung gilt für den Ausbau von ungenutzten Dachgeschossen zu Wohnungen bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1993 errichtet wurden: Wenn hier die Errichtung von Stellplätzen aufgrund von beengten Grundstücksverhältnissen nicht möglich ist, kann darauf verzichtet werden.Es steht Ihnen frei, im Rahmen des Möglichen, auch mehr Stellplätze als erforderlich zu errichten. Bei der Ermittlung der genauen Zahl der erforderlichen Stellplätze ist die Bauberatung des Bauordnungsamtes gerne behilflich.
Brandschutz
Der Schutz vor Feuer und Rauch hat Auswirkungen auf die Errichtung von Gebäuden. Neben den Abstandsflächen zur Sicherheit von Brandüberschlag geht es dabei um Flucht- bzw. Rettungswege und Anforderungen an die Brandsicherheit von Baustoffen oder Bauteilen wie Türen oder Gebäudetrennwänden.
Die Einhaltung der entsprechenden Vorschriften wird im Rahmen der Baugenehmigung geprüft.
Dabei ist für Aufenthaltsräume wichtig, dass sie über zwei Rettungswege verfügen: Der erste muss auf sicherem Weg ins Freie führen, also üblicherweise durch Flur und Treppenhaus, der zweite kann auch eine für die Feuerwehr anleiterbare Stelle sein.
Erhaltungs- und Denkmalschutz
Erhaltungssatzungen können für bestimmte, aufgrund ihrer städtebaulichen oder sozialen Struktur besonders erhaltenswerte Gebiete, den Erhalt von Gebäuden oder städtebaulichen Strukturen anordnen. Dies kann einem Abriss mit anschließendem Neubau oder einem Umbau entgegenstehen.
Denkmalbereichssatzungen regeln für ihren Geltungsbereich die Denkmalwürdigkeit aufgrund seiner Struktur und seines Erscheinungsbildes. In diesen Bereichen sind z.B. An- und Neubauten nur mit Zustimmung der Unteren Denkmalbehörde zulässig, also unter Umständen auch im zusammenhängend bebauten Innenbereich nicht möglich.
In Troisdorf gibt es Erhaltungssatzungen und Denkmalbereichssatzungen z.B. für die ehemaligen Werkssiedlungen der Klöckner-Mannstaedt-Werke, die sogenannten Kolonien.
Die Untere Denkmalbehörde und die Bauberatung des Bauordnungsamtes stehen Ihnen für die Beantwortung von Fragen gerne zur Verfügung.