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Bebauungsplan

Bebauungspläne sollen der geordneten Entwicklung des Stadtgebiets dienen. Sie legen Art und Maß der Nutzung fest, darüber hinaus sind weitere Festsetzungen möglich. Die Art der Nutzung bestimmt, welche Nutzungen (z. B. Wohnen, Gewerbebetriebe, Einzelhandel) in einem Plangebiet erlaubt sind.

Das Maß der Nutzung sagt aus, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Das kann auf verschiedene Arten festgesetzt werden. Baufelder können durch Baulinien, auf die man bauen muss, und Baugrenzen, über die man nicht hinaus bauen darf, bestimmt werden.

Außerdem können absolute oder relative Höchst- und Mindestmaße für die Grund- und Geschossflächen des Gebäudes festgesetzt werden.

So bestimmt beispielsweise die Grundflächenzahl, wie viel Prozent des Grundstücks von Gebäuden, Garagen, Terrassen, Wegen und so weiter überbaut bzw. versiegelt werden dürfen. Bei einer angenommenen Grundstücksgröße von 350 m² und einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen demnach 140 m² (= 40 % von 350 m²) bebaut werden.

Die Geschossflächenzahl gibt Auskunft darüber, wie viel Prozent der Grundstücksfläche durch die Summe aller Geschossflächen nicht überschritten werden darf. Unter Berücksichtigung der vorbezeichneten Grundstücksgröße und einer Geschossflächenzahl von 0,8 ist eine Geschossfläche von maximal 280 m²(= 80 % von 350 m²) erlaubt.

Bitte berücksichtigen Sie aber, dass die Geschossfläche noch alle Wände des Hauses enthält.
Aus diesem Grunde fällt die tatsächliche Wohnfläche des Objekts geringer aus. Sie beträgt in der Regel 75% der Geschossfläche, die auf das Objekt entfällt. Bei einem zweigeschossigen Wohnhaus mit jeweils einer Geschossfläche von 100 m² beläuft sich die Wohnfläche dann auf 150 m² (= 75 % von 200 m²).

Weiter kann ein Bebauungsplan auch stadtgestalterische Festlegungen, etwa zu Firstrichtung, Dach- und Bauform oder Einfriedigungen, treffen. Im Gebiet eines Bebauungsplans ist ein Bauvorhaben zulässig, also zu genehmigen, wenn es den Festsetzungen entspricht.
In gewissem Rahmen sind aber auch Abweichungen von Festsetzungen möglich.

Das Baugesetzbuch (§ 31) beinhaltet die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplans Ausnahmen zuzulassen oder zu befreien. Ausnahmen müssen dabei ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sein.
Das kann z. B. für Nutzungen der Fall sein, die man bei Planaufstellung nicht ganz ausschließen, aber auch nicht allgemein erlauben wollte, um sie nur in gewisser Menge zuzulassen.

Befreit werden kann in Einzelfällen, wenn bestimmte Kriterien vorliegen.

Die Grundzüge der Planung, also die durch den Bebauungsplan verfolgten Entwicklungsziele, dürfen nicht konterkariert werden und nachbarschützende Belange der Planung sind zu berücksichtigen.

Die gesetzlich bedingte Einzelfallbezogenheit stellt klar, dass nicht allgemein, sondern nur an besonderer Stelle aus besonderem Grund von einer Festsetzung befreit werden kann, damit die Abweichung von der Festsetzung nicht zum Normalfall wird.
Weiter muss die Befreiung entweder dem Wohl der Allgemeinheit dienen, städtebaulich sinnvoll oder zur Beseitigung einer durch die Planung nicht beabsichtigten Härte erforderlich sein. Eine nicht beabsichtigte Härte setzt voraus, dass die Stadt bei der Aufstellung des Bebauungsplans nicht die konkreten Auswirkungen der Festsetzungen für einen bestimmten Einzelfall bedacht hat.

Nur wenn die Stadt die Härte für den Bauwilligen nicht erkannt hat und sie anders geplant hätte, wenn ihr die Auswirkungen der Festsetzungen bekannt gewesen wären, kann eine offenbar nicht beabsichtigte Härte vorliegen.
Wertsteigernde oder persönliche Gesichtspunkte können nicht als unbeabsichtigte Härte geltend gemacht werden.

Die Befreiung muss beim Bauordnungsamt beantragt werden und wird dann beschieden. Um die Möglichkeit zur Befreiung vorab zu klären, ist ein Gespräch mit den zuständigen Ansprechpartnern im Stadtplanungsamt sinnvoll.